Alex Nabuco dos Santos destaca que, em mercados cada vez mais técnicos, a padronização deixou de ser um conceito neutro. Dependendo do contexto, ela pode ampliar liquidez, reduzir risco e acelerar decisões. Em outras situações, no entanto, a padronização esvazia identidade, comprime valor e transforma ativos em commodities. O impacto da padronização depende menos do imóvel em si e mais da relação entre produto, demanda e estágio do ciclo.
A questão central não é ser padronizado ou exclusivo, mas entender quando cada abordagem faz sentido. O erro está em aplicar o mesmo raciocínio a contextos distintos, ignorando como o mercado realmente decide.
Padronização como facilitadora de liquidez
Em determinados segmentos, a padronização funciona como linguagem comum entre comprador e vendedor. Tipologias conhecidas, layouts previsíveis e especificações técnicas recorrentes reduzem incerteza e aceleram decisões. Conforme analisa Alex Nabuco dos Santos, os imóveis padronizados tendem a ser mais líquidos quando atendem a uma demanda ampla e recorrente.
Esse efeito é visível em mercados residenciais consolidados e em ativos corporativos com uso bem definido. A previsibilidade reduz o esforço de análise, amplia o público potencial e encurta o tempo de negociação. O comprador sabe o que está adquirindo, e o risco percebido diminui.
Quando o excesso de padrão transforma o imóvel em commodity
Por outro lado, a padronização excessiva pode diluir diferenciais relevantes. Na leitura de Alex Nabuco dos Santos, quando imóveis se tornam indistinguíveis entre si, a competição migra quase exclusivamente para o preço. O valor percebido cai porque o mercado passa a comparar ativos apenas por métricas básicas, ignorando atributos qualitativos.
Esse fenômeno é comum em lançamentos replicados sem atenção ao entorno ou ao perfil do usuário. A padronização, nesse caso, não atende a uma demanda real, mas a uma lógica de escala desconectada do contexto local. O resultado é aumento de oferta substituível e pressão contínua sobre preços.
Segmento, ciclo e função definem o papel do padrão
A utilidade da padronização varia conforme o segmento e o ciclo. Segundo Alex Nabuco dos Santos, em fases de mercado seletivo, a padronização tende a favorecer liquidez, pois o comprador busca referências claras e menor risco. Já em ciclos mais aquecidos, a diferenciação ganha peso, pois o mercado aceita pagar prêmio por identidade e experiência.
A função do imóvel também importa. Ativos operacionais, como galpões logísticos ou escritórios funcionais, se beneficiam de padrões técnicos claros. Em contrapartida, imóveis residenciais de alto padrão ou ativos com proposta de experiência perdem força quando excessivamente padronizados.
Padronização inteligente versus padronização preguiçosa
Há diferença entre padronizar com método e padronizar por conveniência. Conforme pontua Alex Nabuco dos Santos, a padronização inteligente define parâmetros técnicos, facilita manutenção e preserva flexibilidade de uso. Ela cria base comum sem eliminar possibilidade de adaptação.
Já a padronização preguiçosa ignora contexto, usuário e entorno. Ela replica soluções sem critério, reduzindo a capacidade do imóvel de dialogar com a demanda real. Nesse caso, o padrão não organiza, ele limita.
Liquidez imediata ou valor de longo prazo
Na prática, a escolha entre padronizar ou diferenciar envolve decidir que tipo de retorno se busca. Padronização tende a favorecer liquidez imediata e previsibilidade. Diferenciação bem executada tende a sustentar valor no longo prazo, desde que exista demanda disposta a reconhecer esse diferencial.
Alex Nabuco dos Santos observa que estratégias patrimoniais maduras combinam os dois vetores. Parte do portfólio se beneficia da liquidez dos ativos padronizados, enquanto outra parte captura valor por meio de diferenciação consciente. O equilíbrio reduz risco e amplia alternativas estratégicas.
O risco de aplicar a lógica errada ao ativo errado
O maior erro está em aplicar a lógica da padronização a ativos que exigem identidade, ou insistir em diferenciação onde o mercado valoriza previsibilidade. Essa desconexão gera frustração, alonga negociações e compromete retorno.
Decisões bem calibradas partem da pergunta correta: este mercado compra padrão ou reconhece diferencial? A resposta define se a padronização será aliada da liquidez ou inimiga do valor.
Padrão como ferramenta, não como regra
Na interpretação de Alex Nabuco dos Santos, a padronização deve ser tratada como ferramenta estratégica, não como regra universal. Usada no contexto certo, ela organiza o mercado, reduz risco e amplia liquidez. Aplicada sem critério, ela empobrece o ativo e transforma valor em preço.
Compreender essa distinção permite decisões mais precisas e alinhadas ao comportamento real da demanda. No mercado imobiliário, não é o padrão em si que cria ou destrói valor, mas a forma como ele dialoga com o uso, o ciclo e o usuário final.
Autor: Muntt Jocen
